Steuern beim erwerb und verkauf von immobilien in spanien

17 May 2024

Der Kauf und Verkauf von Immobilien in Spanien stellt für deutsche Investoren und private Verkäufer trotz der zunehmenden Bedeutung Spaniens als Zweitwohnsitz und Altersheimort eine komplexe steuerliche Hürde dar. Die spanische Steuerverwaltung (Hacienda) erhebt umfangreiche Steuern auf Transaktionen, die nicht nur die Kaufpreisentwicklung, sondern auch die historische Wertentwicklung und den Verwendungszweck des Objekts berücksichtigen. Für deutsche Fachanwälte in Arbeits- und Gesellschaftsrecht ist es essenziell, diese Belastungen frühzeitig im due-diligence-Prozess zu identifizieren, um die Gesamtkostenstruktur und die Steuerpflichten der beteiligten Parteien zu klären, bevor eine Notariatsurkunde vorliegt.

Grundlegende Besteuerungsarten bei Immobiliengeschäften

Die steuerliche Behandlung einer Immobilientransaktion in Spanien ist stark vom Status des Verkäufers abhängig. Ist der Verkäufer ein Privatperson, greifen in der Regel die Quellensteuern und die Mehrwertsteuer auf den Gewinn. Im Gegensatz dazu unterliegt ein Verkauf durch eine spanische Gesellschaft oder eine in Spanien sitzende juristische Person dem Unternehmenssteuerrecht, wobei hier die Besonderheit der sogenannten „Plusvalía" eine zentrale Rolle spielt. Selbst bei einem reinen Privatverkauf, der ursprünglich auf die private Nutzung ausgelegt war, kann unter bestimmten Umständen die Mehrwertsteuer auf den gesamten Ertrag anfallen, wenn das Objekt gewerblich genutzt wurde oder wenn es sich um eine rein spekulativ gehaltene Immobilie handelt.

Für deutsche Käufer ist es besonders wichtig, den Pflichtenheft des Verkäufers auf die korrekte Abführung der Spaniensourcesteuer zu prüfen, da diese nur unter bestimmten Voraussetzungen an den Steuerort verbleibt. Zudem muss beachtet werden, dass die spanische Steuerbehörde im Rahmen der internationalen Steuerabkommen zur Vermeidung von Doppelbesteuerung auch deutsche Quellensteuern berücksichtigen kann, wenn diese nicht korrekt abgeführt wurden. Eine falsche Einschätzung dieser Grundsätze kann zu nachträglichen Nachzahlungen, Zinsen und im schlimmsten Fall zu Steuerfahndung führen.

Der Verkauf: Die Mehrheitssteuer auf den Gewinn

Bei einem Verkauf einer Immobilie durch einen Privatperson in Spanien fällt die Mehrheitssteuer auf den Gewinn an, der aus dem Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem ursprünglichen Anschaffungspreis sowie den damit verbundenen Kosten entsteht. Diese Steuer ist progressiv aufgebaut und kann sich bei hohen Gewinnen schnell auf mehrere Prozentpunkte des Erlöses belaufen. Der entscheidende Faktor hierbei ist nicht nur der aktuelle Marktpreis, sondern die historische Anschaffungskosten, die oft mehrere Jahre zurückreichen und durch Inflation stark abgewertet sein können.

Es gibt jedoch wichtige Ausnahmen, die die Steuerlast auf null reduzieren können. Eine der bekanntesten Ausnahmen gilt für Immobilien, die vor dem 1. Januar 1987 erworben wurden, oder für solche, die als Hauptwohnsitz genutzt wurden und über einen langen Zeitraum in spanischer Besitz sind. Auch die Nutzung als Altersheim oder für besondere soziale Zwecke kann zu einer Steuerbefreiung führen. Für deutsche Investoren, die Spaniens Märkte nutzen, um ihre Altersheime zu vermieten, ist die steuerliche Behandlung des Mietgewinns im Rahmen der spanischen Einkommensteuer zu beachten, wobei hier oft eine Abgeltungsteuer greift, sofern kein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zugunsten des Verkäufers genutzt wird.

Die Rolle der Mehrwertsteuer im Verkauf

Die Mehrwertsteuer ist der andere große Baustein der Steuerbelastung beim Verkauf in Spanien. Grundsätzlich liegt die Mehrwertsteuer bei 10 Prozent für second-hand-Immobilien, wobei in den autonomen Gemeinschaften (Autonome Gemeinschaften) die Höhe variieren kann. Allerdings ist diese Steuer nur dann fällig, wenn die Immobilie als gewerbliches Objekt oder zum Zweck der Vermietung gekauft wurde, oder wenn sie vor dem Kauf nicht als Hauptwohnsitz genutzt wurde.

Für private Verkäufer bedeutet dies, dass die Steuer von der spanischen Steuerbehörde direkt vom Kaufpreis abgezogen und an das Finanzamt überwiesen wird, bevor der Verkäufer einen Cent des Nettoertrags erhält. Dies ist besonders relevant, wenn die Immobilie vor dem Kauf als gewerblich genutzt wurde oder wenn der Verkäufer nicht in der Lage ist, die Steuer selbst zu entrichten. In solchen Fällen wird die Steuer als Quellensteuer abgeführt. Für deutsche Käufer ist es daher unerlässlich, im Kaufvertrag zu regeln, wer für diese Nachzahlungen aufkommt, da sie oft den Kaufpreis im Nachhinein erhöhen können.

Der Kauf: Die Einheitssteuer auf den Kaufpreis

Für den Käufer in Spanien ist die Einheitssteuer auf den Kaufpreis eine unvermeidbare Belastung, die unabhängig vom Wert des Gewinns oder der Nutzungszweck des Objekts anfällt. Diese Steuer wird vom Kaufpreis berechnet und liegt in der Regel bei 10 Prozent, wobei in bestimmten autonomen Gemeinschaften wie Katalonien oder Andalusien die Sätze variieren können. Die Steuer wird in der Regel vom Käufer direkt an das Finanzamt überwiesen, das ist ein wichtiger Unterschied zum Verkauf, wo der Verkäufer die Steuer abführt.

Die Berechnung der Einheitssteuer berücksichtigt auch die sogenannten „Bebauungsrechte" und andere zusätzliche Kosten, die im Kaufpreis enthalten sind. Für deutsche Investoren, die sich in Spanien eine Immobilie kaufen, um sie später zu vermieten, ist es wichtig, die Steuerlast im Rahmen der Investitionsrechnung zu berücksichtigen, da sie den effektiven Ertragsgrad der Immobilie signifikant mindern kann. In einigen Fällen kann es sinnvoll sein, die Steuer durch steuerliche Vorsteuerabzüge oder andere Mechanismen abzufedern, was jedoch komplex ist und professionellen Rat erfordert.

Internationale Steuerabkommen und Doppelbesteuerung

Ein zentrales Element beim Immobilienhandel zwischen Spanien und Deutschland ist das bestehende Doppelbesteuerungsabkommen (DBA), das die Vermeidung von Doppelbesteuerung regelt. Das DBA zwischen Spanien und Deutschland definiert, welches Land das Recht hat, Besteuerungen auf Einkünfte aus Immobilien zu erheben, und legt fest, wie Quellensteuern abgeführt werden müssen. Für deutsche Verkäufer ist es entscheidend, sicherzustellen, dass die spanische Quellensteuer auf den Gewinn korrekt berechnet und an das spanische Finanzamt überwiesen wird, damit in Deutschland keine weiteren Steuern anfallen.

Um Doppelbesteuerung zu vermeiden, müssen die deutschen Verkäufer eine Anrechnungsschein über die bereits in Spanien gezahlte Steuer vorlegen, damit in Deutschland nur der Doppelte Teil der Steuer gezahlt wird. Dies ist besonders relevant, wenn die Immobilie in Deutschland steuerpflichtig wäre, zum Beispiel wenn sie dort als Hauptwohnsitz genutzt wurde oder wenn der Verkäufer in Deutschland ansässig ist. Eine falsche Anwendung des DBA kann zu hohen Nachzahlungen und Zinsen führen, weshalb eine präzise steuerliche Begleitung der Transaktion unerlässlich ist.

Praktische Schritte für deutsche Investoren und Verkäufer

Für deutsche Investoren und Verkäufer ist es unerlässlich, einen klaren und detaillierten Plan für die steuerliche Behandlung der Immobilientransaktion zu erstellen. Dazu gehören mehrere entscheidende Schritte, die im Vorfeld einer Notariatsurkunde durchgeführt werden müssen, um Risiken zu minimieren. Eine Liste der wichtigsten praktischen Maßnahmen umfasst:

Ein umfassendes Due-Diligence-Verfahren durchzuführen, um die steuerliche Historie der Immobilie und die bestehenden Steuern zu klären.
Die korrekte Berechnung der spanischen Quellensteuer und der Einheitssteuer durch einen spezialisierten Steuerberater oder Fachanwalt zu erfolgen.
Die Absprache im Kaufvertrag über die Verteilung der Kosten und die Haftung für unentschuldigte Nachzahlungen.
Die Einreichung einer Anrechnungsschein vor dem spanischen Finanzamt, um Doppelbesteuerung in Deutschland zu vermeiden.
Die sorgfältige Dokumentation aller Transaktionen und Nachweise für die spanische Steuerbehörde, um eventuelle Prüfungen zu vermeiden.

Diese Schritte sind nicht nur für den Verkauf, sondern auch für den Kauf einer Immobilie in Spanien von entscheidender Bedeutung. Sie sorgen dafür, dass die Transaktion reibungslos abläuft und die Investoren ihre steuerlichen Interessen optimal wahren. Die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Fachanwalt für Spaniens Recht und Steuerrecht ist daher ein Muss, um die Komplexität der spanischen Steuerordnung zu meistern und die Sicherheit der Investition zu gewährleisten.